¿Es de tontos comprar una casa con deuda (y vivir allí)?

05 May ¿Es de tontos comprar una casa con deuda (y vivir allí)?

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No son pocas las veces en las cuales encuentro un video (Instagram, Tik Tok, etc.) donde una persona (generalmente autodenominado “experto financiero”) explica el porqué es una mala decisión contraer una deuda para comprar una casa o departamento y vivir ahí. Con argumentos, muchas veces dudosos pero de gran impacto visual, este experto financiero nos dice que, básicamente, solo un cretino de primera línea contrae una deuda para comprar su casa o departamento… y vivir allí.

Al mismo tiempo, uno deja el teléfono inteligente y enciende la TV. En ella las propagandas del sistema financiero nos muestran a un pobre niño que vive muy triste, dado que su familia está en constante traslado… la pena del muchacho es que no puede tener amigos. Esta propaganda concluye que con ayuda del Banco (cualquiera que sea éste) por fin acabará con sus penas (incluida la del muchacho) y le ayudará a cumplir con el “sueño de la casa propia”.

¿Qué está pasando aquí?

Comencemos con uno de los argumentos más utilizados: “En lugar de pagar alquiler, uno paga la cuota al Banco y luego de algunos años, tiene una casa propia”. La lógica parece sólida… y lo es, si no fuera por esos pequeños detalles donde habita ese diablito.

Vamos primero por la oferta del Banco. Usted obtiene un crédito hipotecario por USD 100,000, a veinte años plazo y una tasa de interés del 9%. Sé que las condiciones pueden variar, pero por un momento, déjeme analizar este escenario.

Hechas las cuentas y los promedios, una deuda como la que señalé anteriormente le significa una cuota mensual de USD 900; de los cuales USD 417 amortizan capital y USD 483 es el pago de los intereses al Banco, más de la mitad de la cuota es el pago de intereses (acuérdese de ello cuando sienta que su Banco le maltrata).

La composición de la cuota se observa en la siguiente Figura.

¿Qué le dice el experto financiero? Pues que en lugar de pagar USD 483 por intereses, busque un alquiler de USD 417 y el resto lo invierta. Es decir, que haga algo como esto:

No cabe duda de que el argumento parece sólido. Punto para el analista financiero.

Sin embargo, aquí no termina el análisis. Debemos conocer cómo termina usted (en ambas situaciones) luego de veinte años (que es el plazo de la deuda bancaria).

En el escenario del Banco usted comienza el año 1 con mucha esperanza y llega al año 20 como el flamante dueño de una casa, tal como se observa en la siguiente Figura:

En el escenario sugerido por el experto financiero, usted invierte USD 483 cada mes y si su inversión tiene un retorno del 5% año, entonces el año 20 es el feliz poseedor de USD 200,000. Tal como se observa en la siguiente Figura ¿Nada mal eh?

Entonces. Quiénes nos endeudamos para comprar un bien inmueble ¿somos unos cretinos de primera (tal como lo insinúa el experto financiero)?

No necesariamente. Vamos con los argumentos ortodoxos.

Es cierto, tengo USD 200,000 al cabo de los veinte años… pero ¿puedo comprar una casa con esos USD 200,000? Hay un factor de precios de las casas que debería entrar en el análisis. Quizás con esos potentes USD 200,000 ya no puedo comprar una casa como la que yo quiero.

Es cierto, podría tener USD 200,000 al final de los veinte años… pero ¿qué pasa si invierto en la bolsa de valores y ésta se desmorona? Es decir, hay un factor de riesgo en la inversión que debería considerar. Aunque claro, también está el riesgo de que la casa se desmorone, pero es menos probable.

Ahora veamos los argumentos de la economía conductual:

Si no existe una obligación de pago de la cuota bancaria ¿el ser humano es lo suficientemente ordenado para invertir esos USD 483 cada mes? Esto solo funciona si usted, en lugar de pagar la cuota al Banco, parte de dicha cuota la invierte de forma disciplinada.

Sentir la seguridad de una casa propia podría otorgarle más estabilidad y, de esta manera, su rendimiento profesional podría ser mayor.

Veamos los argumentos de la familia:

Lloro porque no tengo amigos (el hijo).

Estoy cansada de tanto traslado, no tengo ni muebles finos (la esposa).

Una casa es una casa (el papá).

Ya ni sé dónde vives (los amigos).

Hay que sentar cabeza hijito (la abuelita).

Pero también demos una chance a nuestro experto financiero:

Al alquilar una casa ahorramos el pago de impuestos. Ok, de acuerdo.

Los gastos de mantenimiento de la casa alquilada los paga el dueño y no nosotros. También de acuerdo.

Siempre existe la chance de cambiar de hogar o país, si las cosas se ponen mal y aún en ese escenario, nuestras inversiones están tranquilas.

Hay una oferta de leasing financiero… aquí le resto un punto al experto financiero, no necesariamente es así.

A esta altura retumban en mi cabeza las posibles palabras de mi Santi: “Bueno pa, ¿es mejor alquilar o comprar? (a veces pierde la paciencia con su papá). Mi respuesta es: Como todo en la vida, ambas opciones tienen puntos a favor y en contra, dependerá de cada uno el balance que haga. Quizás la única conclusión a la que llego, sin devaneos, es:

“Sr. experto financiero, quienes contratan una deuda para comprar una casa, no son unos cretinos de primera”.

¡Abrazo!

S. Mauricio Medinaceli Monrroy

Mayo 5, 2024.